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우리가 많이 하는 투자 중에 토지 투자가 있습니다.
이 글에서는 토지 투자를 하는 이유와 장점과 단점,토지투자의 기본체크 사항 등을 알아보며,
토지투자시 반드시 알아야할 기본 토지 용어에 대해서도 알아 보겠습니다.
1. 토지 투자란 무엇이고,어떤 장단점과 주의 사항이 있는지?
토지 투자란 토지를 구매하여 가격 상승이나 수익 창출을 목적으로 하는 투자 방법입니다.
토지는 한정된 자원이기 때문에 희소성이 높고, 장기적으로 가치가 상승할 가능성이 크며,
인플레이션에도 비교적 강한 자산이라고 할 수 있습니다.
그리고 토지는 다양한 크기와 가격대로 거래되기 때문에, 투자자의 자금 상황에 맞춰 투자할 수 있으며,
그래서 소액 투자도 가능하며, 경공매로도 다양한 물건을 검색하여 저렴하게 매입 할수가 있습니다.
대출 규제나 세금 규제도 주택에 비해 비교적 덜하기 때문에, 투자금의 상당 부분을 대출로 마련할 수 있으며,
투자 목적과 방식에 따라 다양한 수익 창출 방법이 있는데, 예를 들어, 토지에 건물을 짓거나, 임대하거나, 분양하거나, 재개발하거나,
농지연금을 받거나 하는 방법 등 투자자의 상황과 목표에 따라 다양하게 투자 전략을 세울 수가 있습니다.
하지만 토지 투자에는 다음과 같은 단점과 위험도 있습니다.
토지는 기타 부동산에 비해 환금성이 낮고, 거래가 잘 이루어지지 않습니다.
시세차익이 생겨도 내 땅을 원하는 사람이 나타나지 않는다면 마음대로 팔기가 어려우며,건물과 달리 원할 때 사고 팔기가 어려워
토지 투자는 장기적인 시선으로 투자를 해야 합니다.
또 토지는 실거래 파악이 다른 부동산처럼 쉽지가 않으며,대출시 상대적으로 이자 부담이 큽니다.
2. 토지 투자시 반드시 확인해야 할 사항
토지가 도시 중심부나 교통이 편리한 곳에 있으면 토지의 수요가 높아지고, 가격도 상승할 가능성이 높지만,
토지가 외진 곳이나 접근성이 떨어지는 곳에 있으면 토지의 수요가 낮아지고, 가격도 하락할 가능성이 높아집니다.
토지의 형태와 면적도 토지 선택시 확인해야 할 부분입니다.
토지의 형태가 정사각형이나 직사각형과 같이 규칙적이면 토지의 활용도가 높아지고, 건축이나 분양이 용이합니다.
반대로, 토지의 형태가 삼각형이나 다각형과 같이 불규칙하면 토지의 활용도가 상대적으로 낮아집니다.
또한, 토지의 면적이 너무 작거나 너무 크면 토지의 효율성이 떨어지므로 내가 투자하려는 목적에 맞게 토지의 면적을 정해
투자를 해야 나중에 토지의 유지관리나 사용시 효율적이게 되니 이 부분은 투자시 필히 확인 바랍니다.
다음은 토지의 용도와 지목은 토지 투자전 반드시 확인하고 알아야 하는 부분입니다.
토지의 용도는 토지의 사용목적을 규정하는 것으로, 토지의 용도에 따라 토지에 건축할 수 있는 건물의 종류와 규모가 달라집니다.
예를 들어, 주거지역용 토지는 주로 주택이나 아파트 등을 건축할 수 있고, 상업지역용 토지는 주로 상가나 호텔 등을 건축할 수 있습니다.
토지의 지목은 토지의 형태와 성질을 규정하는 것으로, 토지의 지목에 따라 토지의 소유권과 증명서류는 토지의 매매,대출,임대,상속 등
토지의 거래와 관련된 모든 과정에서 필요합니다.
토지투자를 할 때는 토지의 소유권과 증명서류를 철저하게 확인하고, 토지의 소유권이 분명하고, 토지의 증명서류가 정확하고, 최신화되어 있는지 확인해야 합니다.
토지의 소유권과 증명서류에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
첫째 등기부등본이 있습니다.
등기부등본은 토지의 소유권과 부담권, 저당권 등 토지의 법적인 권리와 의무를 기록한 서류이며,
토지의 실제 소유자와 토지의 법적인 상태를 확인할 수 있는 가장 중요한 서류이므로,
반드시 토지 투자전 법원의 등기소에서 발급받아 확인을 해야 합니다.
둘째로 측량도를 확인 해야 합니다.
측량도는 토지의 형태와 면적, 경계, 지번 등 토지의 물리적인 상태를 기록한 서류이므로,
투자전 토지의 실제 모양과 크기를 확인하고 싶을 때 확인하는 서류이며,토지 소재 행정기관이나 측량사에게
의뢰하여 확인 발급 받을 수 있으니 참조 하시기 바랍니다.
세째로 토지이용계획 확인서를 확인해야 합니다.
이것은 토지의 용도와 건축가능여부, 건축규제 등 토지의 사용목적과 제한을 기록한 서류이므로
반드시 투자전 토지이용계획서를 확인하여 내가 할려는 목적에 부합되는지 확인 해야 합니다.
3. 토지 기본적인 용어
토지는 부동산 거래나 투자에 있어서 매우 중요한 요소이므로, 토지의 용어들을 정확하게 이해하고 활용하는 것이 필요합니다.
토지의 용어들은 다음과 같이 크게 네 가지로 구분할 수 있습니다.
용도지역: 토지의 이용 목적과 제한을 규정하는 지역을 말합니다.
용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분이 되며,
도시지역은 사람들이 많이 밀집되어 있어서 여러가지 개발도 하고,보전도 하고 보전도 하는 지역을 말합니다.
또 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화되어 있으며,
관리지역은 말 그대로 관리가 필요한 지역을 말하며, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분화되어 있습니다.
건폐율과 용적율: 토지의 이용 밀도와 효율성을 나타내는 비율을 말합니다.
건폐율과 용적율은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
건폐율 = (건축물의 바닥 면적) / (토지의 면적) x 100
용적율 = (건축물의 연면적) / (토지의 면적) x 100
예를 들어, 토지의 면적이 1000㎡이고, 건축물의 바닥 면적이 500㎡, 건축물의 연면적이 2000㎡인 경우,
건폐율과 용적율은 다음과 같이 계산됩니다.
건폐율 = (500㎡) / (1000㎡) x 100 = 50%
용적율 = (2000㎡) / (1000㎡) x 100 = 200%
건폐율과 용적율은 토지의 이용과 건축물의 건설에 영향을 미치는 중요한 요소이므로,
부동산 거래나 투자 시에는 건폐율과 용적율을 잘 파악하고 준비해야 합니다.
도로의 종류: 토지의 접근성과 연계성을 결정하는 길을 말합니다.
맹지: 토지의 이용과 건축에 제한이 있는 토지를 말하며, 즉 도로에 접하지 않고 주위가 다른 토지로 둘러싸인 토지를 말합니다.
맹지는 이러한 제한이 있으므로 매매가는 일반적으로 낮게 거래 됩니다.
이상으로 토지에 관한 용어를 간단히 정리해보았습니다. 토지 투자는 다른 투자보다는 장기적으로 가져가야만 하는 투자 입니다. 기본적으로 토지 용어를 알고 있으면 투자에 도움이 되니 기본적인 토지 용어는 알고 있는 것이 도움이 됩니다.
감사 합니다.