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오늘은 부동산 경매 절차를 따라가며 배우는 부동산 용어 정리에 대해 이야기해 보겠습니다.
부동산 경매란 채권자나 이해관계인이 법원에 부동산을 매각하도록 신청하고,
법원이 입찰을 통해 가장 높은 가격을 제시한 사람에게 부동산을 매도하는 방식입니다.
부동산 경매는 다음과 같은 8단계로 진행됩니다.
부동산 경매 절차 8단계
1단계:
경매신청 및 경매개시 결정은 부동산 경매를 원하는 채권자나 이해관계인은 법원에 경매신청서와 부동산에 관한 서류를 제출하고,
법원은 신청서와 서류를 검토하여, 경매를 진행할 수 있다고 판단하면 경매개시결정을 합니다.
경매개시결정시 배당 받을수 있는 사람들이 배당 신청을 할수 있는 기한을 정해 주는 것을 말합니다.
관련경매 용어
경매신청서는 부동산 경매를 신청하는 문서로, 신청인의 신상, 부동산의 소재지와 면적, 채권액과 이자율, 경매개시의 이유 등을 기재하며,
경매개시결정은 법원이 부동산 경매를 진행하기로 결정하는 문서로, 경매개시결정일, 배당요구의 종기, 최초경매가, 매각방법 등을 명시합니다.
배당요구의 종기는 배당을 받을 수 있는 권리자들이 법원에 배당신청을 해야 하는 마감일로, 경매개시결정일로부터 2개월 이내에 정합니다.
2단계:
배당요구의 종기 결정 및 공고중 배당요구의 종기란 배당을 받을 수 있는 권리자들이 법원에 배당신청을 해야 하는 마감일을 말하며,
배당신청은 부동산의 가치를 평가하는 감정평가기관에 의뢰하는 방법과, 자신의 권리를 직접 신청하는 방법이 있는데,
특히 자연배당자라고 하는 특별한 권리자들은 배당신청을 하지 않아도 자동으로 배당을 받을 수가 있습니다.
법원은 배당요구의 종기를 정하고, 공고를 해야 합니다.
관련경매 용어
자연배당자는 배당신청을 하지 않아도 배당을 받는 사람을 말하며, 부동산의 소유자, 저당권자, 전세권자, 임차권자 등이 있습니다.
감정평가기관리란 부동산의 가치를 평가하는 전문기관으로, 법원이 의뢰하거나 배당신청인이 선택할 수도 있습니다.
감정평가는 다음과 같은 방식으로 보통 이루어집니다.
법원은 경매개시결정일로부터 3일 이내에 감정평가를 특정 감정평가법인이나 감정평가사에게 평가명령을 내립니다.
평가명령을 받은 감정평가업체나 감정평가사는 평가명령을 받은 날로부터 2주일 내에 부동산에 방문하여,
채무자나 점유자에게 해당 사항을 질문하거나 문서를 요구하면서 부동산의 현황을 조사합니다.
감정평가사는 부동산의 시가, 임대료, 수익률 등을 고려하여 사례법, 원가법, 수익법 등의 방법을 동원하여 감정평가서를 작성하며,
감정평가서에는 감정가, 토지의 형태 및 이용상태, 토지이용계획 및 제한 상태, 공부와의 차이, 제시 목록 외의 물건, 주위 환경,
교통상황, 임대차 관계 등의 상세한 내용이 기록됩니다.
감정평가사는 감정평가서를 법원에 제출하고, 법원은 감정평가서를 바탕으로 최저매각가격을 결정하게 되며,
최저매각가격은 부동산의 감정가에 일정한 비율을 적용하여 계산한 가격으로, 입찰의 최저한도가 됩니다.
3단계:
매각의 준비는 감정평가기관이 제출한 감정평가서와 최초경매가를 바탕으로, 법원은 부동산의 상세한 정보를 담은 매각물건명세서를 작성하며,
매각물건명세서는 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치되어, 누구나 해당 사항을 열람할 수 있습니다.
매각기일은 최초매각일 공고일로부터 2주에서 20일 사이에 정합니다.
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매각물건명세서는 부동산의 위치, 면적, 구조, 용도, 점유상태, 부담사항, 감정가, 최초경매가 등을 기재한 문서로, 매수인의 참고자료가 됩니다.
최초경매가란 부동산의 감정가에 일정한 비율을 적용하여 계산한 가격으로, 입찰의 최저한도가 되며, 부동산의 종류, 시장상황, 채권액 등에 따라 달라집니다.
매각기일은 부동산을 매각하는 날로, 법원에서 입찰을 받고 낙찰자를 결정하게 됩니다.
4단계:
매각방법 등의 지정·공지·통지는 매각기일에 부동산을 어떻게 매각할지, 입찰에 필요한 조건은 무엇인지 등을 지정하고, 공지합니다.
또한, 우편으로 통지서를 보내어, 임차인이나 이해관계인들에게 알리게 됩니다.
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매각방법이란 부동산을 매각하는 방식으로, 일반적으로는 공개매각을 하지만, 특별한 경우에는 비공개매각이나 수의매각을 할 수 있습니다.
공개매각은 누구나 입찰할 수 있는 방식이고, 비공개매각은 입찰자를 제한하는 방식이며, 수의매각은 법원이 직접 매수인을 선정하는 방식입니다.
입찰조건이란 입찰에 필요한 조건으로, 입찰서와 보증금의 제출, 입찰가격의 제한, 입찰자격의 제한 등이 있으며, 법원이 정하고, 공지합니다.
통지서란 법원이 임차인이나 이해관계인들에게 보내는 문서로, 매각기일, 매각방법, 입찰조건 등을 알리고, 임차권이나 이해관계의 행사를 요구합니다.
5단계:
매각의 실시란 매수하고자 하는 사람은 입찰서와 보증금을 법원에 제출하고, 입찰서와 보증금은 법원에서 확인하고, 낙찰자를 결정합니다.
낙찰자는 가장 높은 가격을 제시한 사람이 되며, 만약 입찰자가 없거나 낙찰가격이 최초경매가보다 낮으면, 입찰보증금은 그 자리에서 돌려줍니다.
관련경매 용어
입찰서란 입찰에 참여하는 사람이 작성하는 문서로, 입찰자의 신상, 입찰가격, 입찰보증금의 입금내역, 입찰의 조건과 효력 등을 기재합니다.
보증금은 입찰에 참여하기 위해 법원에 납부하는 금액으로, 일반적으로 최초경매가의 10% 이상이며, 낙찰되면 잔금의 일부로 포함되고, 낙찰되지 않으면 반환됩니다.
낙찰자란 입찰에서 가장 높은 가격을 제시한 사람으로, 부동산의 매수인을 말하며,낙찰이 되면 법원에 매수신고서를 제출하고,잔금을 납부 해야 합니다.
6단계:
매각 결정 절차는 낙찰자 중 가장 높은 가격을 제시한 사람이 최고가 매수신고인이 되며, 낙찰시 법원에 매수신고서를 제출하고 잔금을 납부하며
잔금 납부기일은 보통 4주 정도로 정하며, 그 기간내에 납부를 완료해야 합니다.
관련경매 용어
매수신고서란 부동산을 매수하겠다고 법원에 신고하는 문서로, 매수신고인의 신상, 매수가격, 잔금납부방법, 소유권이전등기의 촉탁 등을 기재하며,
매수가격에서 입찰보증금을 제외한 나머지 금액의 잔금을 매수신고인이 법원에 납부해야 합니다.
잔금을 납부하지 않으면, 매수신고는 취소되고, 입찰보증금은 몰수하게 되니 필히 확인 납부 해야 합니다.
소유권이전등기의 촉탁이란 매수신고인이 법원에 부동산의 소유권을 자신에게 이전하도록 요청하는 것으로, 매수신고서에 포함되며,
법원은 잔금을 확인하면, 등기소에 소유권이전등기를 촉탁하게 됩니다.
7단계:
매각대금의 납부란 최고가 매수신고인이 잔금을 모두 납부하면, 부동산의 소유권을 얻으며,소유권은
등기소에 촉탁하여 이전등기를 하며, 이전등기가 완료되면, 최고가 매수신고인은 부동산을 인수할 수 있게 됩니다.
관련경매 용어
매각대금이란부동산의 매수가격으로, 입찰보증금과 잔금의 합계입니다. 매각대금은 법원이 배당을 위해 관리하는 금액입니다.
인수란 부동산을 실제로 소유하고 사용하는 행위로, 이전등기가 완료된 후에 가능하며, 인수할 때에는 임차인에 대한 부담 사항이
없는지 마지막 까지 확인 해야 합니다.
8단계:
소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인수란 최고가 매수신고인은 부동산을 인수할 때, 임차인이 있는지, 부동산에 대한 권리나 채무가 있는지 등을 확인해야 하며,
임차인이 있는 경우에는 임차권을 확인하고, 임차인과 협의하여 임대차 계약을 해지하거나 계속 유지할 수 있으며,
부동산에 대한 권리나 채무가 있는 경우에는 그에 따라 책임을 부담하거나 권리를 행사할 수 있습니다.
관련경매 용어
임차인은 부동산을 임대하여 사용하는 사람으로, 임차권이 있으니 필히 확인 해야 합니다.
임차권은 부동산 경매에 영향을 받지 않으므로, 매수인은 임차인의 권리를 경매 인수시 확인해야 합니다.
부담사항으로는 부동산에 관련된 권리나 채무로, 저당권, 전세권, 가압류, 가처분, 압류, 청구권 등이 있으며,
이런 사항들은 부동산 경매에 영향을 받으므로, 매수인은 부담사항의 내용과 범위를 확인해서 최종 매수시 매각 대금외에
추가적으로 인수해야 하는 금액이 있는지를 마지막까지 확인해야 합니다.
마치며…
지금까지 부동산 경매용어에 대하여 알아 보았습니다. 개인적으로 경매에 관심이 있어 경매 수업도 듣고 했지만 내용을 공부 할 때 기본적인 부동산 경매 용어를 모르면 공부 하는데 시간이 많이 걸리니 기본적인 부동산 경매 용어를 필히 공부 하시기 바랍니다.
행복하세요!